Ev Fiyatlarında Ciddi Düşüş Beklentisi İçerisindeyiz, Muhtemelen 1.5 - 2 Yıllık Bir Süreç Olacak

Ev fiyatları bir müddettir yükseliyor / yükselmiyor modunda, ev satışları da çok düştü ve bu durum bize ne anlatmaya çalışıyor peki? Bu durumun ana nedenlerinden biri, yabancıların alım iştahının kesilmesi oldu, öncelikle konuyu haber kapsamında derinlemesine anlatıp, makalenin sonuç bölümünde ev fiyatları için ana düşüncemizi yazacağız.

Ev satışları son 31 ayın en düşük seviyesine geriledi. Satışlarda belirgin düşüşler kaydedilirken yabancının gözde illeri olan İstanbul ve Antalya'da rekor düşük seviyeler kaydedildi.Yabancılara yapılan konut satışlarında kasımda ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya alsa da bu sayı  Mayıs 2021'den bu yana Antalya'daki en düşük yabancı alımına işaret ediyor.

Yabancıya konut satışları uyruklarına göre incelendiğinde ise 2023'ün tamamında gerçekleştirilen 33 bin 191 adet satışın 10 bin 33'ünün gerçekleştirildiği Rusya Federasyonu vatandaşlarının aldığı konut sayısında da belirgin azalma görülüyor.Kasım ayında Türkiye'den 637 konut satın alan Rusya Federasyonu vatandaşları en çok konut satışının yapıldığı uyruk olsa da Ruslara yapılan satışlar 2022 Mart'tan bu yana aylık bazda en düşük seviyede. 

Kendi yorumumuza gelecek olursak; Düşüşlerin birden çok faktörü var.

1.Faktör; Maraş depremleri...

Deprem yabancıların alım iştahını düşüren en önemli nedenlerin başında oldu, ülkemizin deprem kuşağında olduğunu hatırladılar, sadece Rusların değil en çok alım yapan İran, Irak vatandaşlarının da alımlarını bıçak gibi kesti. Yatırım denen unsur, gelecek vaat eden ve getiri beklentisi olan unsurları içerir, fakat tek depremle yatırım yapılan unsur ortadan kaybolma riskini barındıracağı için, yabancıların alım ilgisini önemli ölçüde deprem riski baltalamış oldu, bundan sonra da yabancıların eskisi gibi iştahlı olacağını düşünmüyorum.

2.Faktör; Küresel Yüksek Faiz Getirileri...

Tüm dünyada faiz oranları yüksek seviyelerde, Amerikan Merkez Bankasının dahi faizleri 22 yılın en yüksek noktası olan %5.50 seviyesinde, garanti faiz geliri almak insanlara her zaman daha cazip gelir. Bu da riski sevmeyen insanların yöneldiği adreslerden biri oluyor.

3.Faktör; Konut Fiyatlarının Döviz Karşılığı Olarak da Çok Pahalı Olması

Dolar ve Euro gibi yabancı paralar, her ne kadar Tl karşısında yükselişini sürdürse dahi, ev fiyatları o kadar yüksek bir seviyeye geldi ki, yatırım olarak cazip görmeyen yabancılar alımı azalttı ve Dubai gibi çok daha avantajlı lokasyonlara yöneldi. Özellikle Ruslar için yeni rota Dubai olmuş gözüküyor. Rusya - Ukrayna savaşının korkutucu ve ilk şok etkisinin azalması da Rusların ülkemize ilgisini azalttı, bundan sonraki süreçte de azalmaya da devam edecek. 

Yabancı gazetelerde dahi Türk gayrimenkul sektörünün ne kadar pahalı ve cazip olmaktan çıktığına dair haberler görüyoruz. Tüm bu etkiler ışığında bundan sonra yabancıların ülkemiz emlak sektörüne ilgi gösterme olasılığı çok zor.

4. Faktör; Yüksek Enflasyonun Ana Neden Olduğu Ekonomik Kriz Ve Geri Ödenemeyen Kredilerin Artması

Türkiye'deki Tüik enflasyonu değil de, gerçek enflasyonun yükselişi ile alım gücünün çarpıcı şekilde azalması, doğal olarak kira fiyatlarının da yükselmesinin önüne set çekti, çünkü alım gücü azalan vatandaşların yüksek kira ödeme şansı pek kalmadı. Bu da doğal olarak zamanla fiyatları aşağı çekecek potansiyel bir sorun. Satın alınan gayrimenkule potansiyel kiracı bulamadığınızda fiyatlar doğal olarak negatif etkileniyor. Yüksek enflasyon nedeniyle de geri ödenemeyen konut kredileri oranları da artış gösteriyor - ki bu büyük bir sorun.

Diğer dezavantajlar olarak da, ülkemizin vergisel olarak cazip olmaması ve vatandaşlık ile ev alma imkanı alt limit şartlarına zam gelmesi olarak sayabiliriz.

Sonuç kısmına gelecek olursak;

Yabancının ilgisinin bittiği piyasalar her zaman zorluk çeker -ki bana göre en önemli faktör de bu, yabancının ülkemizdeki ev piyasasına ilgisinin azaldığı bir gerçek, bu ilgi zaman ilerledikçe daha da azalacaktır. Yukarıda saydığımız tüm faktörlerin üzerinden özet geçerek yorum yapacak olursak;

- Yabancıların alım yönündeki maymun iştahının bitmesi, piyasada doygunluk algısı yaratıyor.

- Yüksek enflasyon nedeniyle Türk vatandaşlarının alım gücü kalmadı ve kira ödeme gücü azaldı.

- Deprem riski göz ardı edilemez şekilde alımları azalttı. Büyük İstanbul depremi olasılığı, ölü yatırım olasılığına sebep olacağı için, İstanbul ilgisi azaldı.

- Türk vatandaşlarının geri ödenemeyen ve patlayan konut kredileri de sektörü negatif etkilemeye başladı.

Tüm bu olumsuz faktörler etkisinde ev fiyatlarının zaten tavan seviyesinde olması, fiyatı alakasız şekilde şişen köpüklü rakamlardan alımların cazip olmaması, hemen her büyük şehirde arz talep dengesizliği olması ve de para sıkıntısı olan piyasada sert düşüşler kapıda ve yatırım için bizce en riskli sektör konumunda. Bundan 1.5 - 2 yıl sonra fiyatlar öyle bir noktaya gerileyebilir ki, kimsenin hayal edemediği seviyeler görülebilir, geçmişte de benzer durumlar farklı ülkelerin emlak piyasalarında yaşanmıştır. Umarız ki yeni ekonomik krize konut sektörü sebep olmaz, konut sektörünün olası krizi yıkıcı sonuçlara sebep olabilir, piyasa düzenleyicileri bir an önce çözüm için adımlar atmazsa, bizce çok büyük bir risk ve sorun kapıda.

Ev almak niyetindeyseniz size önerimiz (Yatırım Tavsiyesi Değildir):  

NAKİT KRALDIR!